అద్దె అడ్వాన్సుపై పరిమితి*
*ఇళ్లకు రెండు మాసాలు, షాపులకు 6 నెలలు మించకూడదు*
*లిఖితపూర్వక ఒప్పందం తప్పనిసరి*
*నమూనా చట్టానికి కేంద్రం ఆమోదం*
*ఈనాడు, దిల్లీ: నమూనా అద్దె చట్టానికి బుధవారం ప్రధాని నరేంద్ర మోదీ అధ్యక్షతన జరిగిన కేంద్ర మంత్రివర్గ సమావేశం ఆమోదముద్ర వేసింది. కేంద్రప్రభుత్వం దీన్ని రాష్ట్రాలు, కేంద్రపాలిత ప్రాంతాలకు పంపించనుంది. దానికి అనుగుణంగా అవి కొత్త అద్దె చట్టాలు తయారు చేసుకోవాల్సి ఉంటుంది. లేదంటే ఇప్పటికే ఉన్న చట్టాలను ఇందులోని నిబంధనలకు అనుగుణంగా సవరించుకోవచ్చు. దీనివల్ల దేశవ్యాప్తంగా ఇంటి అద్దెలకు సంబంధించిన న్యాయ నిబంధనలను మార్చుకోవడానికి వీలవుతుంది. అద్దె ఇళ్ల రంగాన్ని సుస్థిరంగా, సమ్మిళితంగా మార్చడం, అన్ని ఆదాయ వర్గాలవారికీ అద్దె ఇళ్లను అందుబాటులో ఉంచడం, ఇళ్ల కొరతను తీర్చడం ఈ చట్టం లక్ష్యాలు. అద్దె ఇళ్ల రంగాన్ని వ్యవస్థీకృతంగా మార్చి క్రమంగా అది సంఘటిత మార్కెట్‌గా రూపాంతరం చెందడానికీ దోహదపడుతుంది.
*ఇళ్లు అద్దెకివ్వాలని చూస్తున్న వారికి ఇది అవకాశాలను కలిగిస్తుంది. ప్రస్తుతం దేశంలో 1.1 కోట్ల ఖాళీ ఇళ్లు అందుబాటులో ఉన్నాయి. కొత్త చట్టంతో షాడో మార్కెట్‌ మాయమై అధీకృత వ్యవస్థ మనుగడలోకి వస్తుంది. దీనివల్ల అద్దెల ద్వారా ఆదాయం పెరగడం, దోపిడీ తగ్గడం, రిజిస్ట్రేషన్‌ నిబంధనల భారం తొలగిపోవడం వంటి సానుకూల పరిణామాలు చోటుచేసుకుంటాయని కేంద్ర ప్రభుత్వం తెలిపింది. పారదర్శకత, క్రమశిక్షణ, పెట్టబడిదారుల్లో విశ్వాసం, సేవల నాణ్యత పెరుగుతాయని కూడా పేర్కొంది.*
*నమూనా చట్టంలోని నిబంధనల ప్రకారం..*
* లిఖితపూర్వక ఒప్పందం లేకుండా ఇళ్లు, వ్యాపార సముదాయాలను అద్దెకివ్వడానికి వీల్లేదు.*
* అద్దెదారులు చెల్లించాల్సిన సెక్యూరిటీ డిపాజిట్‌పై పరిమితి ఉంటుంది. నివాస గృహసముదాయం అయితే గరిష్ఠంగా రెండు నెలల అద్దె, నివాసేతర సముదాయం అయితే గరిష్ఠంగా ఆరు నెలల అద్దెను అడ్వాన్సుగా తీసుకోవాలి. ప్రస్తుతం ఒక్కో చోట ఒక్కోలా వసూలు చేస్తున్నారు. ఉదాహరణకు దిల్లీలో నివాస గృహాలకు కనీసం మూడు నెలల అద్దె, బెంగుళూరులో పది నెలల అద్దె ముందుగా వసూలు చేస్తున్నారు.*
* అద్దె ఎంత ఉండాలి? ఎంతకాలం పాటు అద్దెకు తీసుకోవాలనేదానిపై పరిమితులు ఏమీ లేవు. అద్దెదారు, యజమాని పరస్పర అవగాహనతో ఒప్పందం చేసుకోవచ్చు. దీనివల్ల యజమానులకు భరోసా వస్తుంది.*
* అద్దె ఒప్పందంలో ఏర్పాటుచేసుకున్న నిబంధనలను అనుసరించి.. యజమాని తన ఇంటిని ఖాళీ చేయాలని అద్దెదారుకి ముందస్తు నోటీసు ఇవ్వాలి. ఒప్పంద గడువు ముగిసిన తర్వాత, కాంట్రాక్ట్‌ రద్దు చేసుకున్న తర్వాత కూడా కిరాయిదారు ఖాళీ చేయకపోతే తొలి రెండు నెలలు రెట్టింపు అద్దె, ఆ తర్వాత నాలుగు రెట్ల అద్దె వసూలు చేయడానికి యజమానికి అధికారం దక్కుతుంది.*
* యజమాని/ఆస్తి నిర్వాహకుడు తాను అద్దెకిచ్చిన ప్రాంగణంలోకి 24 గంటల ముందస్తు నోటీసు ఇచ్చి ప్రవేశించవచ్చు. నోటీసు లిఖితపూర్వకంగాకానీ, ఎలక్ట్రానిక్‌ మోడ్‌లోగానీ పంపవచ్చు.*
*‘రెంట్‌ అథారిటీ’ ఏర్పాటవుతుంది. జిల్లా స్థాయిలోనూ ఇలాంటివి ఉంటాయి. అద్దెలను నియంత్రించడం ద్వారా యజమానులు, అద్దెదారుల ప్రయోజనాలను రక్షించడానికి వీలవుతుంది. ఇరువర్గాల మధ్య నెలకొన్న వివాదాలను వేగంగా పరిష్కరించే యంత్రాంగం అమల్లోకి వస్తుంది.*
* వివాదాల పరిష్కారం కోసం రెంట్‌ ట్రైబ్యునళ్లు, రెంట్‌ కోర్టులు ఏర్పాటు చేయొచ్చు. వాటిలో వివాదాలను వేగవంతంగా పరిష్కరిస్తారు.*
* ఈ చట్టం పరిధిలోకి నివాస, వాణిజ్య, విద్యా సంబంధ అద్దె విషయాలు వస్తాయి. పారిశ్రామిక అవసరాల కోసం ఇచ్చే అద్దెలు రావు. హోటళ్లు, లాడ్జీలకూ మినహాయింపు ఉంది.*
* అద్దెను యజమాని ముందుగా కుదుర్చుకున్న ఒప్పందం ప్రకారం పెంచొచ్చు. లేదంటే మూడు నెలల ముందస్తు నోటీసు ఇచ్చిన తర్వాతే పెంచాల్సి ఉంటుంది.*
* పట్టణ, గ్రామీణ ప్రాంతాలు.. రెండింటికీ చట్టం వర్తిస్తుంది.*
* యజమాని నుంచి లిఖితపూర్వక సమ్మతి లేకుండానే అద్దెకున్న భవనంలో నిర్మాణాత్మక మార్పులు చేయడానికి వీల్లేదు.*
* అద్దెదారుల వల్ల ఏవైనా వస్తువులు పాడయితే వారే భరించాలి. ఇవి కాకుండా భవనానికి సంబంధించిన మరమ్మతులు, సున్నాలు, రంగులు వేయడం, పైపులు మార్చడం, విద్యుత్తు వైర్ల మరమ్మతులు... తదితరాలు అన్నింటినీ యజమానే చూసుకోవాలి.*
* నూతన చట్టం అమల్లోకి వచ్చిన తర్వాత కొత్త అద్దెదారులు లిఖితపూర్వక ఒప్పందం చేసుకొని, ఆ పత్రాన్ని రెంట్‌ అథారిటీకి సమర్పించాలి.*
*ఒప్పంద పత్రాలు సమర్పించడానికి స్థానిక భాషల్లో డిజిటల్‌ ప్లాట్‌ఫామ్స్‌ ఏర్పాటుచేస్తారు.*
* భూస్వామి, అద్దెదారు ప్రయోజనాల మధ్య సమతౌల్యం ఉంటుంది.*
*యజమాని, అద్దెదారు పాత్రలకు స్పష్టమైన నిర్వచనం ఇవ్వడంవల్ల అనవసర వివాదాలు తప్పుతాయి.*
* భూస్వామి ముందస్తు అనుమతితోనే ప్రాంగణాలను ఉప కిరాయి (సబ్‌ లెటింగ్‌)కి ఇవ్వాల్సి ఉంటుంది.*
* మురికికాలువల పరిశుభ్రత, వంటగదిలోని స్విచ్చులు ఇతరత్రా మార్పులు, కిటికీలకు ఉండే అద్దాలు, లాన్ల పెంపకం వంటి పనులకు అద్దెదారునిదే బాధ్యత.*
* భవనంపై అదనపు నిర్మాణం చేపట్టడానికి అద్దెదారుడు అభ్యంతరం తెలిపితే దానిపై రెంట్‌ కోర్టుకు ఫిర్యాదు చేసే హక్కు యజమానికి ఉంది.*
* వివాదం కోర్టులో ఉన్నప్పటికీ అద్దెదారు భూస్వామికి అద్దె చెల్లిస్తూ ఉండాల్సిందే.*
* ఒప్పంద సమయంలోపు అద్దెదారును ఖాళీచేయించడానికి వీల్లేదు. ఈ చట్టంలోని నిబంధనలు అనుమతిస్తే తప్ప అందుకు మినహాయింపు ఉండదు.*
* భవన ప్రాంతానికి సంబంధించిన ఎలాంటి అత్యవసర సరఫరాలను కూడా అద్దెదారులకు నిరాకరించడానికి వీల్లేదు.*
* ఒకవేళ ఒప్పందాలను అమలు చేయలేని పరిస్థితి.. ‘దైవ ఘటన’ (ఫోర్స్‌ మజురె) ఎదురయినప్పుడు ఆ విపత్తుకర పరిస్థితి తొలగిపోయిన నెలరోజుల వరకు అద్దెదారు ఆ ప్రాంగణంలో ఉండటానికి అవకాశం ఇవ్వాలి.*
* రెంట్‌ కోర్టు, రెంట్‌ ట్రైబ్యునళ్లు 60 రోజుల్లోపు ఫిర్యాదులను పరిష్కరించాల్సి ఉంటుంది.*
* ఈ వివాదాల్లో సివిల్‌ కోర్టులు జోక్యం చేసుకోవడానికి వీల్లేదు.*
* ఈ చట్టం భవిష్యత్తు తేదీల నుంచి వర్తిస్తుంది తప్పితే ఇప్పటికే ఉన్న వారికి వర్తించదు. రెంట్‌ ట్రైబ్యునళ్లకు జిల్లా జడ్జి, అదనపు జిల్లా జడ్జి స్థాయి అధికారులు ఉంటారు. హైకోర్టుతో సంప్రదించిన మీదట రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు వీరిని నియమిస్తాయి.*